所謂旗房，就是旗人的房子，這種房子原本是不能買賣的。

康熙說過：“每旗各造屋二千間，此屋無得擅鬻。”朝廷出錢為京城里還沒有分到房的旗人蓋房，每旗蓋房兩千間，房子分到手，不能轉賣。

雍正說過：“凡旗房皆屬官產，只許旗人領住，或他人名姓認買者，概行禁止。若旗人將所領之房希圖獲利，本身并不居住，全行拆賣者，永行禁止。”旗房都是公房，只能讓旗人住，不能讓漢人住，禁止漢人購買，也禁止旗人轉賣。

乾隆也說過：“旗房概不準典賣，如有設法借名私行典賣者，業主、售主俱照違制律治罪，地畝房間價銀一并撤追入官。”旗房不許出售，也不許出典（將房子交給他人居住，以此獲取質押貸款），如果膽敢出售或出典旗房，賣家和買家都會被判刑，并將所賣價款全部充公。

清朝皇帝為什么要禁止旗房買賣呢？因為建造旗房時所用的地皮是朝廷免費劃撥的，跟現在農村集體所有的耕地和宅基地一樣屬于小產權。出售小產權房會讓政府得不到土地出讓金和各種稅費，出售旗房則是用公家的土地填補自己的腰包，等于侵吞國有資產。

可惜的是，清朝皇帝并沒能管住旗房交易，如果他們管得住，也不用三令五申發布禁令了。當一部分旗人的房子多得住不完的時候，當另一部分旗人窮得沒飯吃的時候，賣房換錢是必然選擇，皇帝不讓賣，他們偷著賣，只交易，不過戶，朝廷難以發現。

特別是在清朝后期，政治腐爛，財政緊張，一方面是旗人人口越來越多，另一方面是朝廷能拿得出為旗人蓋房的錢越來越少，很多旗房都是旗人自己出錢買地建造的，你不讓人家自由買賣，從情理上根本說過不去。

民國建立以后，新政府允許旗房買賣，旗房交易從地下轉到地上，從北京到南京，從廣州到漢口，各地旗房紛紛出售，十之八九都轉移到了漢人手中。

民國年間的旗房交易中，相當一部分屬于分期付款。也就是說，旗人賣房給漢人，漢人并不一次性付清房款，而是先付一筆訂金，鎖定交易；再付一筆首款，搬入新居；隔上一年半載，再向原主付清尾款，然后雙方再去正式過戶，換發房本。

舉個具體例子。1912年10月，南京市民羅務本購買東城旗人多壽的房子，該房坐落于明故宮南側，占地七十方（即七十個平方丈，折合一畝二分不到），前后兩進院落，瓦房二十多間，其中九間已被燒毀。雙方約定成交價八百兩紋銀（折合大洋九百塊），契稅、中介費和其他雜項費用，均由賣主多壽負擔。

簽合同那天，羅務本付給多壽訂金三十塊大洋。1913年4月，羅務本又交給多壽六百塊大洋，隨即就讓工匠將舊房推倒重建，儼然以新主人自居。1914年9月，羅務本攜家帶口搬入這處大宅子居住。1915年2月，他才把剩余的房款二百七十塊大洋通過中介人交給原主多壽，在此之前他還向“江寧駐防旗營財產處”申領了“管業執照”。換句話說，還沒有付清全部房款，他就把房子成功過戶到了自己名下。

分期付款在民國的房地產交易當中并不鮮見。1919年，魯迅在北京購買八道灣胡同的大四合院，1923年又在北京購買西三條胡同的小四合院，兩次都是分期付款。但是魯迅交清余款之前既不能過戶，也不能搬入，都是等到所有款項都結清了，才能帶著工匠去新屋改建和裝修的。

還有一點，魯迅分期付款的期限極短：1919年買第一套房時，8月19日付首款一千七百塊大洋，10月5日付款四百塊大洋，11月4日再付尾款一千三百塊大洋。1923年買第二套房時，10月30日先付訂金十塊大洋，12月2日付首款五百塊大洋，次年1月2日即將尾款三百塊大洋付清。我們前面說過，1912年南京市民羅務本分期付款購買旗房，是到了1915年才把尾款付清的。

同樣是分期付款，羅務本買旗房的付款期限非常寬松，付款條件非常優惠，契稅和中介費全由賣方承擔，魯迅卻享受不到這樣的優惠，為啥？只因為他買的不是旗房。