房產(chǎn)的計稅余值，按稅法規(guī)定，對于企業(yè)自用房產(chǎn)，應(yīng)以房產(chǎn)的計稅余值為計稅依據(jù)，所謂房產(chǎn)的計稅余值，是指房產(chǎn)原值一次減除10%至30%的自然損耗等因素后的余額，這里所說的房產(chǎn)原值，是指企業(yè)按照會計制度的規(guī)定，在“固定資產(chǎn)”賬簿中記載的房屋的原價。
什么是物業(yè)稅？物業(yè)稅如何征收？
什么是物業(yè)稅
何為物業(yè)稅？以財產(chǎn)的價值為計稅依據(jù)。依據(jù)國際慣例，物業(yè)稅多屬于地方稅，是國家財政穩(wěn)定而重要的來源。各國房地產(chǎn)保有稅的名稱不盡相同，有的稱“不動產(chǎn)稅”，如奧地利、波蘭、荷屬安的列斯；有的稱“財產(chǎn)稅”，如德國、美國、智利等；有的稱“地方稅”或“差餉”，如新西蘭、英國、馬來西亞等；中國香港則直接稱“物業(yè)稅”。以下，我們從小角度了解物業(yè)稅。
征收物業(yè)稅的條件：
征收物業(yè)稅是否能終結(jié)房地產(chǎn)大戰(zhàn)，取決于征收的以下三個前提條件是否具備：第一個前提是理清物業(yè)稅與現(xiàn)有稅費之間的關(guān)系，第二是建立滿足征收物業(yè)稅的技術(shù)條件，第三是以物業(yè)稅改變現(xiàn)有的土地財政收入大部分未納入公共財政的現(xiàn)狀。
物業(yè)稅征收的歷史。
物業(yè)稅是不動產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收，現(xiàn)行法規(guī)采取一次性收取40年、70年土地使用費用，這就導(dǎo)致了購買與交易環(huán)節(jié)成本高、持有環(huán)節(jié)成本低的現(xiàn)狀，一些地方政府因此在短期內(nèi)大量賣地，一次性收取未來幾十年的土地紅利，這是許多地方土地財政盛行的根本原因。物業(yè)稅將土地收益分?jǐn)傆谖磥?0年或70年內(nèi)收取，可以改變這一逆向激勵制度。同時，政府與開發(fā)商為了征收物業(yè)稅，也有動力創(chuàng)造良好的社會環(huán)境，提供充足的公共產(chǎn)品，吸引消費者到本地安家，提升本地的物業(yè)價值。
物業(yè)稅的作用。
物業(yè)稅作為地方稅種，其本意是彌補地方公共財政的不足，然后依此缺額來確定物業(yè)稅年度收入以及物業(yè)稅的稅率。物業(yè)稅的繳納者當(dāng)然希望政府提供優(yōu)質(zhì)的公共產(chǎn)品，政府只有提供優(yōu)質(zhì)的公共產(chǎn)品才能保證物業(yè)稅的收益，這樣才能在物業(yè)升值、政府稅收之間取得良性循環(huán)。因此，要使得各方普遍支持物業(yè)稅，最重要的就是使地方公共財政透明高效，使民眾知道稅收的用途。與其說物業(yè)稅是對物業(yè)持有人的挑戰(zhàn)，不如說是對地方政府財政公共性和透明度的挑戰(zhàn)。
物業(yè)稅改革的基本框架是：
將現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及土地出讓金等稅費合并，轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅，并使物業(yè)稅的總體規(guī)模與之保持基本相當(dāng)。這樣一來，物業(yè)稅一旦開征，將對地方政府、消費者、投機者的經(jīng)濟行為產(chǎn)生不小的沖擊。
物業(yè)稅如何征收
物業(yè)稅征收分為多個方面。
1、從面積而言。
按照正常運作流程，征收對象將主要是面積在144平方米以上的房屋。目前物業(yè)稅空轉(zhuǎn)試點范圍的擴大，并不意味著物業(yè)稅就會在今年到來，除非它超越相應(yīng)的立法程序，仍以行政立法的面目出現(xiàn)。
2、從用地目的而言。
具體而言，由于商業(yè)地產(chǎn)、寫字樓等牽涉面積比較少，在相關(guān)研究討論中對此方面的爭議也是最少的，所以物業(yè)稅可能在2009年最先從商業(yè)地產(chǎn)開征，繼而將征稅對象擴展到擁有多套住宅的業(yè)主，逐步實現(xiàn)只要擁有房產(chǎn)都應(yīng)該納稅。無論在哪個城市試點開征物業(yè)稅，對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場短期沖擊都會很大，稅收成本也很高。因為要摸清每個人的房產(chǎn)，還要對城鄉(xiāng)接合部和農(nóng)村的房屋進行摸底，而現(xiàn)在的模擬試點只針對城鎮(zhèn)居民。并且物業(yè)稅出臺，要經(jīng)過許多部門決策，提案需要經(jīng)過國務(wù)院法制辦的審查再提交到人大常委會，經(jīng)過“幾讀”后再提交到全國人民代表大會，走完全部程序，最短也需要3年時間。
3、從專家的角度看。
從征收房屋面積而言，征收物業(yè)稅有對普通住宅和非普通住宅的區(qū)分。國家鼓勵90平方米以內(nèi)戶型的開發(fā)和消費，不干預(yù)90～140平方米房型的開發(fā)和購買，但是對140平方米以上大戶型的開發(fā)和銷售卻是一直持抑制態(tài)度。因此，目前部分專家認(rèn)為，物業(yè)稅界定值為144平方米。也就是說，房屋面積在144平方米以上，就屬于物業(yè)稅征收范圍；相反，則屬于免征范圍。
物業(yè)稅稅率
以下是稅率各個因素的計算方式。
一、房產(chǎn)稅的稅率算法：
按照規(guī)定，房產(chǎn)稅采用比例稅率、從價計征。實行從價計征的，稅率為1.2%；從租計征的稅率為12%。
二、房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)：
房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)有兩種：一是房產(chǎn)的計稅余值，二是房產(chǎn)租金收入。細分如下：
房產(chǎn)的計稅余值，按稅法規(guī)定，對于企業(yè)自用房產(chǎn)，應(yīng)以房產(chǎn)的計稅余值為計稅依據(jù)，所謂房產(chǎn)的計稅余值，是指房產(chǎn)原值一次減除10%至30%的自然損耗等因素后的余額，這里所說的房產(chǎn)原值，是指企業(yè)按照會計制度的規(guī)定，在“固定資產(chǎn)”賬簿中記載的房屋的原價。凡是在企業(yè)“固定資產(chǎn)”賬簿中記載有房屋原價的，均以房屋原價扣除一定比例后作為房產(chǎn)的計稅余值。按照規(guī)定，企業(yè)對房屋進行改建、擴建的，要相應(yīng)增加房產(chǎn)的原值。
租金收入：按照規(guī)定，對于企業(yè)出租的房產(chǎn)，應(yīng)以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)。房產(chǎn)租金收入是指企業(yè)出租房產(chǎn)所得到的報酬，包括貨幣收入和實物收入。對于以勞務(wù)或其它形式作為報酬抵付房租收入的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)?shù)赝惙慨a(chǎn)的租金水平，確定一個標(biāo)準(zhǔn)租金，按規(guī)定計征房產(chǎn)稅。
三、房產(chǎn)稅的計算方法：
根據(jù)稅法規(guī)定，房產(chǎn)稅的計算方法有以下兩種：
1、按房產(chǎn)原值一次減除30%后的余值計算。其計算公式為：年應(yīng)納稅額=房產(chǎn)賬面原值×（1-30%）×1.2%
2、按租金收入計算，其計算公式為：年應(yīng)納稅額=年租金收入×適用稅率（l2%）。
以上方法是按年計征的，如分期繳納，比如按半年繳納，則以年應(yīng)納稅額除以2；按季繳納，則以年應(yīng)納稅額除以4；按月繳納，則以年應(yīng)納稅額除以12。
四、房產(chǎn)稅的會計處理方法：
施工企業(yè)房產(chǎn)稅應(yīng)納稅款，通過“應(yīng)交稅金——應(yīng)交房產(chǎn)稅”科目進行核算。該科目貸方反映企業(yè)應(yīng)交納的房產(chǎn)稅，借方反映企業(yè)實際已經(jīng)繳納的房產(chǎn)稅，余額在貸方反映企業(yè)應(yīng)繳而未繳的房產(chǎn)稅。
月份終了，企業(yè)計算出按規(guī)定應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅稅額，作如下會計分錄：借：管理費用貸：應(yīng)交稅金。
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